Общероссийская общественная организация
Союз садоводов России
Дом садовода
Банер Сады победы

Как садоводы и дачники должны приспосабливаться к новым законам

 

14.05.2018

 

 

 

На днях государство выпустило закон, продлевающий дачную амнистию до 1 марта 2020 года. Кому амнистия не поможет и чем грозит дачникам новый закон «О ведении гражданами садоводства…», который вступает в силу с 1 января 2019 года,  «Город 812» расспрашивал Дмитрия Некрестьянова, партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

 

– Что такое дачная амнистия?

 

– Это возможность оформить права на дачный дом и индивидуальную жилищную застройку в упрощенном порядке. Для дачного дома надо иметь право собственности на земельный участок и провести кадастровый учет строения, которое возведено. Без амнистии для оформления прав на дом надо получать разрешение на строительство, а потом еще и разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом в обычном порядке такие документы на уже существующие строения не дают. А у кого из садоводов и дачников, строивших свои дома много лет назад, есть такие бумаги?

Несмотря на упрощенный порядок, остается одна проблема:  выделение земли, особенно в начале 1990-х годов, производилось так, что у многих садоводов нет вообще никаких документов на землю. Может, в архивах что-то есть, но усилия и время, необходимые на то, чтобы это что-то найти, могут оказаться дороже самого участка и дома на нем.

 

– То есть этим садоводам никакая амнистия не поможет?

 

– Вряд ли поможет. Но у них есть два года для архивных изысканий. Хорошо, если еще существуют предприятия, получавшие землю для садоводства, или муниципальные образования, выделявшие землю, – тогда шансы найти архивы увеличиваются.

 

– Сколько можно сэкономить на дачной амнистии?

 

– Получение разрешения на строительство формально бесплатное, но на практике все обращаются к специалистам. Тогда это обходится от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.

Сама амнистия – это шаг государства навстречу гражданам, логика здесь такая: дадим оформить то, что построено ранее. Но амнистия не освобождает собственников от обязанности приводить дома в полное соответствие с пожарными и санитарными требованиями.

Есть судебная практика, когда местная администрация даже при наличии регистрации дома по дачной амнистии обнаруживает нарушение упомянутых норм и требует признания такого дома самоволом.

 

– Судов по таким делам много?

 

– Немного, но ясно, что когда люди сами строили дома, то нормы нарушались часто, и риск остается. Все зависит от активности местной администрации.

 

– То есть она может начать тотальную проверку садоводств?

 

– Как правило, это точечные акции, связанные с личной неприязнью: много ерепенишься – мы тебя проверим.

 

– Много проблем принесет требование переделывать уставы дачных кооперативов в садоводческие?

 

– Гражданский кодекс в нынешнем виде предлагает преобразовать дачные некоммерческие партнерства в садоводческие. Не должно быть понятия «дача». Иначе это порождает много вопросов: дача – это жилой дом или нет, а садовый дом – жилой? А если еще земля дачников в землях разного назначения  – «сельхозка», «поселение», «особо ценная», – то совсем сложно разобраться.

 

Поэтому государство решило: будет только садоводство и огородничество. С последним все проще – там можно строить только сарайчики для хранения инструмента и т. п. В садоводствах можно строить садовые и жилые дома, должны быть созданы проект планировки территории и проект межевания…

 

– То есть это формальное история – изменяя устав, ничего  межевать не придется?

 

– Можно ничего не межевать до 2024 года. В законе сказано, что к этому времени на общее собрание членов должен быть вынесен вопрос о передаче имущества общего пользования – дорог, инженерных узлов, сетей, здания правления и т. д. – в общедолевую собственность садоводов. Однако в законе ничего не сказано про обязанности собрания решить вопрос о передаче. Не примет собрание никакого решения – ничего не изменится.

 

– Участок земли, где находится имущество общего пользования, должен быть закадастрирован и зарегистрирован, эта территория должна находиться у садоводства в аренде.

 

– Конечно, и подъездную дорогу к садоводству правильнее взять в аренду, чтобы законно нести расходы на ее содержание и уборку. Не заставите муниципалов ее ремонтировать, их позиция очень часто звучит так: вам надо – вы и ремонтируйте.

 

– У кого арендуется земля?

 

– По-разному. Если лес – у РФ, земли Минобороны – у МО, «сельхозка» – у муниципалов разных уровней. В идеале кадастровый учет должен показывать собственника по любому участку в стране. Но белых пятен в кадастре еще много. И придется отдельно выяснять, кому эта земля принадлежит.

 

– А что с ценами на эту аренду?

 

– Лес арендуется за копейки, но на многомесячных электронных торгах, и там ничего нельзя строить. Муниципалы рассчитывают аренду по разным методикам, в Ленобласти она, как правило, приемлемая для садоводств.

 

– Год назад появилось изменение в законе, что нельзя продать участок, если не сделано новое межевание в соответствии с новым кадастровым учетом?

 

– Это было связано с попыткой унификации системы координат, отказа от местных систем координат и появления МСК-64, системы координат «от Москвы». Кадастровые инженеры встрепенулись и занялись рекламой своих услуг. Но через два месяца эту норму отменили. Обновлять межевание можно с точки зрения снижения рисков наложения границ, но необязательно: на возможность сделок с такими участками это не влияет.

 

– Кстати, без кадастрирования и последующей регистрации в Росреестре земельный участок продать нельзя?

 

– По закону нельзя, но находятся умелые люди, которые предлагают такой вариант: у меня право собственности не оформлено, давайте  просто перепишем книжку садовода с одного имени на другое. В этом случае покупатели сильно рискуют: если наследники бывшего садовода надумают побороться и поднимут первичные бумаги  – решение о закреплении участка, квитанции о всех платежах, – то в суде могут доказать свое право собственности. Нет в законе такого понятия как «уступка прав садовода по садоводческой книжке».

 

– Если садоводы захотят перебраться в категорию ИЖС?

 

– Лучше стать просто жилыми домами. Здесь есть три пути. Первый: если по дачной амнистии дома при кадастрировании уже записаны как жилые, то таковыми они и будут. Важно, чтобы кадастровый инженер при кадастровом учете вписал в декларацию слова «жилой дом на садовом участке».

Второй: если это садовый дом, то правительство РФ должно рано или поздно издать постановление о порядке перевода садового дома в жилой. Но пока постановления нет.

Третий: для новых садоводств можно изначально идти по процедуре ИЖС – нужно разрешение на строительство, но не нужно разрешения  на ввод в эксплуатацию.

 

Вадим Шувалов

 

http://gorod-812.ru/kak-sadovodyi-dachniki-dolzhnyi-prisposablivatsya-k-novyim-zakonam/

 

 

 


Николай
Валуев

спортсмен, депутат Госдумы РФ

Владислав
Третьяк

Трехкратный Олимпийский чемпион, депутат Госдумы РФ

Ирина
Роднина

Трехкратная Олимпийская чемпионка, депутат Госдумы РФ

Иосиф
Кобзон

народный артист СССР, депутат Государственной Думы РФ

Валентина
Терешкова

первая женщина-космонавт, генерал-майор авиации

Федор
Добронравов

Народный артист России

Виктор
Заварзин

депутат Государственной Думы РФ

Алексей
Воевода

депутат Государственной Думы РФ

Анатолий
Карпов

международный гроссмейстер

© Союз Садоводов России, 2015. Все права защищены
при полном или частичном использовании материалов ссылка на ресурс обязательна